Melvine en Action

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Mercredi 14 Octobre 2009 à 14h40

Pour de nombreux américains riches, la crise du logement fait toujours pression.

En dépit de quelques signes qui montrent que le pire de la crise de l'immobilier résidentiel américain pourrait être terminée, de nombreux propriétaires riches se sont encore bloqués par la combinaison des faibles prix de l'immobilier et le krach boursier.

"Je pense que pour les propriétaires fortunés que cela va s’empirer avant de s'améliorer», a déclaré Dennis Hedlund, fondateur de iEmergent, prévisionniste pour l’hypothèque et pour les sociétés immobilières.

"Je ne pense pas que les prix des logements ont touché le fond pour le moment. Beaucoup de gens sont coincés étant donné qu’il n'y a pas beaucoup d'acheteurs là-bas", a déclaré Hedlund un propriétaire d’une luxueuse propriété.

De la Californie au Massachusetts, la crise immobilière américaine est intervenue après des années de crédit facile et la flambée des valeurs immobilières. Des villes comme la banlieue ouest de Chicago de Saint-Charles a connu une croissance sans précédent de la richesse, surtout dans les maisons haut de gamme.

A une heure de train de Chicago et connu pour de bonnes écoles, Saint-Charles était un aimant pour les cadres supérieurs et les professionnels. Mais la crise du logement qui a commencé dans des subprimes du marché résidentiel s’est propagée dans la chaîne du logement, autrefois prospère le marché haut de gamme est proche d’un arrêt.

«Nous n'avons jamais rien vu de tel», a déclaré Maurine Trafals, chef d’une agence immobilière locale Source One. "Le marché s’est tout simplement arrêté cet été."

la population de Saint-Charles est de 40.000, et maintenant 74 maisons à vendre avec des acheteurs qui demandent plus de 1 millions de dollars.

«C'est un très grand nombre sur le marché d'une communauté de cette taille",a déclaré Trafals.

En 2009, cinq maisons de plus de 1 million de dollars ont été vendues, comparativement à 21 en 2008. Les prix sont en baisse de 20 pour cent par rapport au sommet atteint en 2007.

«Il y a de moins en moins d'acheteurs potentiels là-bas, car les propriétaires d’une maison milieu de gamme sont coincés ", a déclaré Ray Schafer, co-propriétaire du constructeur de maisons Michael Raymond Custom Homes, dont la firme a eu une maison de luxe à vendre là bas depuis plus d'un an.

Schafer a réduit son prix demandé de 50.000 $ à un peu moins de 1,2 millions de dollars, sans avoir aucune offre.

"Nous ne pouvons pas garder les stocks pour toujours", a déclaré M. Schafer. «C'est pourquoi nous abaissons le prix jusqu'à ce qu'il soit une affaire si intéressante que quelqu’un l’achète».

Le marché du luxe national est faible des deux côtés, du côté de l'acheteur et du vendeur. Les Propriétaires d’une maison de luxe ont vu leurs réserves de trésorerie s’éroder à cause de l'effondrement du marché boursier, qui a également frappé l'épargne pour la retraite. Les grosses baisses du prix des maisons ont entraîné une pénurie des prêts sur valeur domiciliaire. Et beaucoup de haut-salariés ont également perdu des emplois.

" Les propriétaires aisés ont été frappés de tous les côtés", a déclaré Cora Berkery, un agent immobilier à Surterre dans le comté d’Orange en Californie, le site de Disneyland et des centaines de maisons de millions de dollar.

De nombreux propriétaires d’une maison haut de gamme ont tenu leur demande de prix élevés dans l'espoir de survivre à 2 ans d'effondrement dans l’immobilier ancien. Mais on s'attend à ce que plus de propriétaires réduisent drastiquement les prix dans l'année à venir pour éviter de nouvelles pertes ou d'obtenir des liquidités, ajoutant plus de propriétés sur le marché.

' Les inventaires de l’ombre ' menacent

Plus de provisions non désirées de maisons américaines haut de gamme peut également provenir des saisies immobilières. Selon les données du cabinet de recherche First American CoreLogic, le taux auquel les propriétaires fortunés prennent du retard sur leurs paiements hypothécaires est en augmentation.

Il est dit que 9,4 pour cent de ceux ayant une hypothèque « jumbo prime (ndlr : sont ceux qui offrent des garanties supérieures)» - celles de plus de 417,000 $- sont de 90 jours ou plus en retard sur leurs paiements. Ce n'est rien à côté des 33,8 pour cent des prêts subprime qui sont en souffrance depuis 90 jours ou plus. Mais le taux est en hausse.

Alors que le taux de défaillance des subprimes est 1,3 fois plus élevé qu'il y a un an, le taux de délinquance Jumbo prime est 2,6 fois plus élevée, ce qui suggère que les propriétaires riches sont eux-mêmes débordés financièrement autant que leurs homologues plus pauvres en fait.

"Les tranches de revenu inférieures ont tendance à avoir beaucoup de leur capital immobilisé dans leur maison", a déclaré Sam Khater, chef économiste chez First American CoreLogic. "Ceux qui ont des revenus plus élevés ont une combinaison d'actions, d'obligations et la valeur de leur maison.

"Pendant le boom, ils estimaient qu'ils pourraient épargner moins et à emprunter davantage, a t-il dit. "Mais ils ont pris un énorme coup depuis le sommet."

Alors que la Californie représente toujours dans le pays plusieurs des pires aspects de la crise du logement, le sort des propriétaires riches est maintenant en grande partie le même dans le pays entier, dit Khater.

Maurine Trafals explique qu’il y a un développement à Saint-Charles, de maisons de 20 pièces à 1 million de dollars, il y a des maisons à vendre, mais aussi quelques-unes sont vides, mais pas encore sur le marché.

«Certains constructeurs de maisons sont en attente », dit-elle, en s'interrogeant sur cette« ombre »du marché.

«Inventaire de l’ombre est devenue une expression à la mode dans l’industrie au cours des dernières semaines», a déclaré Michael Lefevre, chef de l'Association nationale des conseillers en prêts hypothécaires. "Il y a beaucoup de biens là-bas qui doivent frapper le marché et cela pourrait signifier que 2010 sera pire que 2009."

Inventaire de l’ombre c’est assez flou. Mais Khater dit que la tendance est assez significative pour faire une estimation.

Donc, l'ironie pour les propriétaires riches est que plus ils attendent plus ils devront certainement réduire leurs prix demandé. Les agents immobiliers disent que les vendeurs sont sur leur garde face au danger d'une spirale à la baisse.

"Les bonnes nouvelles sont que les propriétés se vendent, si, il y a une énorme remise, dit-elle. «La plupart des acheteurs que nous observons sont des investisseurs étrangers de l'Extrême-Orient et, maintenant que l'euro est plus fort, nous voyons davantage les Européens aussi.

Source : Article de Nick Carey – Reuters
Traduction par : Melvine en Action